Il 2016 appena concluso è stato particolarmente favorevole per chi ha scelto di stipulare un mutuo, con i tassi di interesse ai minimi storici, eppure, assicurano gli esperti del settore, lo scenario è in evoluzione, lenta e con una direzione difficilmente prevedibile.
L’orizzonte al quale guardare per coglierne i mutamenti è naturalmente quello del lungo termine, perché a breve ancora nulla si scorge guardando i tassi di riferimento.
Quindi, per chi ha intenzione di fare un acquisto oneroso, accendendo un mutuo presso il proprio istituto di credito, il dilemma è complicato: scegliere il tasso fisso, per bloccare fino alla scadenza del finanziamento il vantaggio dei livelli attuali, o puntare sul variabile, in caso di ulteriori variazioni vantaggiose?
I dati di Facile.it e Mutui.it mostrano come entrambe le tipologie abbiano visto sensibili miglioramenti in termini di convenienza negli ultimi anni, senza contare il successo crescente che stanno riscuotendo i tassi misti, che consentono di cambiare tipo di tasso, da fisso a variabile, lungo tutta la durata del contratto.
Questi tipi di mutuo presentano una componente fissa ed una variabile, e/o una o più tranches temporali (due, cinque o dieci anni) alla scadenza delle quali è possibile rinegoziare il tasso del mutuo, il che è un buon sistema per rivalutare ed eventualmente correggere le proprie scelte iniziali, anche se questo tipo di contratto tende a proporre condizioni iniziali più onerose, per compensare tale vantaggio.
Naturalmente nella scelta di una determinata tipologia di mutui ha fondamentale importanza anche il piano di ammortamento proposto, cioè le modalità di estinzione graduale del debito.
Di solito, i piani di ammortamento sono formati con rate mensili o trimestrali di importi uguali: la quota di interesse, in ognuna di esse comprese, viene a mano a mano a diminuire in relazione alla graduale riduzione del capitale per effetto del pagamento delle rate precedenti.
Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo: il più comune è il piano di “Ammortamento alla francese” e comporta una rata costante nel tempo. Meno frequenti sono i piani ad “Annualità decrescenti” o ad “Annualità crescenti“.
Ma per gli imprenditori e i liberi professionisti c’è una possibilità in più: stiamo parlando del “mutuo libero”, destinato appunto principalmente alle suddette categorie, che scelgono di rimborsare il capitale attraverso un piano di ammortamento flessibile, che lasci libero il mutuatario di restituire le quote capitale con degli importi scelti dallo stesso titolare del rapporto.
Generalmente per i liberi professionisti la concessione di un mutuo è leggermente più complicata rispetto a coloro che lavorano come dipendenti, perché chi ha stipulato un contratto (magari a tempo indeterminato) come lavoratore dipendente gode di una situazione economica molto più stabile e sicura per la l’istituto che concede un mutuo.
Ma con le giuste garanzie, ottenere un mutuo di questo genere rappresenta una grande opportunità.
Rate libere dunque, ma naturalmente all’interno dei limiti stabiliti dalle condizioni contrattuali di prodotto. E’ inoltre usuale che le banche stabiliscano un piano di rientro minimo del capitale, cioè la frazione dello stesso che dovrà obbligatoriamente risultare ammortata a determinate scadenze.
Il mutuo libero si avvale di solito di un tasso di interesse variabile, calcolato come somma tra un parametro mutevole (l’euribor a 3 mesi o in alternativa il tasso che la banca centrale europea utilizza come riferimento per le operazioni di rifinanziamento), e uno spread fisso, che l’istituto di credito stabilisce sulla base della durata complessiva della transazione.
In genere, consente di pagare rate di soli interessi e di gestire il rimborso del capitale in totale libertà, in modo semplice e comodo anche attraverso l’Home Banking, attraverso versamenti nel corso del rapporto o in unica soluzione alla scadenza.
In virtù delle sue specifiche caratteristiche, il mutuo libero è particolarmente adatto per chi dispone di flussi reddituali non costanti poiché consente, in base alle proprie entrate ed alle progressive disponibilità, di effettuare rimborsi liberi di capitale, in modo semplice e veloce.
La gestione autonoma nella restituzione del capitale, tuttavia, richiede un’efficiente organizzazione delle risorse finanziare, onde evitare di farsi cogliere impreparati al momento delle “scadenze” obbligatorie.
Quasi tutti i principali istituti di credito, da Unicredit fino al Gruppo di Credito Valtellinese, propongono ai propri clienti questo tipo di flessibilità, ma per capire concretamente a cosa si va incontro si può fare riferimento all’offerta di Barclays.
Per chi sottoscrive il Mutuo Libero Barclays che è caratterizzato da una formula a rimborso progressivo, sulla durata a 15 anni occorre rispettare per il piano di ammortamento le seguenti condizioni e le seguenti scadenze: rimborso del 25% del capitale erogato entro il quinto anno dalla concessione del mutuo, il rimborso di un ulteriore 35% della quota capitale complessiva entro il decimo anno, ed il 40% residuo di quota capitale entro la scadenza del finanziamento ipotecario, ovverosia entro il 15-esimo anno.
Per la durata del finanziamento ipotecario a 20 anni, invece, il Mutuo Libero Barclays prevede un rimborso progressivo più spalmato nel tempo come segue: il rimborso del 15% del capitale iniziale erogato entro il quinto anno, un altro 20% di rimborso della quota capitale entro il decimo anno, poi il 30% entro il 15-esimo anno, ed infine la quota residua del 35% entro la scadenza, ovverosia entro il 20-esimo anno.
Sulla durata a 25 anni, inoltre, entro il quinto anno occorre rimborsare solo il 10% della quota capitale complessivamente erogata, e poi il 15% entro il decimo anno, il 20% di rimborso entro il 15-esimo anno, un altro 25% entro il 20-esimo anno, ed infine la quota residua del 30% entro la scadenza del finanziamento ipotecario.
Non bisogna comunque dimenticare, anche in questo caso come del resto in tutte le diverse tipologie di mutui, la possibilità di interrompere il piano di restituzione stabilito: in questo caso il mutuatario può restituire parte o tutto il capitale che deve ancora dare risparmiando gli interessi sul mutuo.
Il grande vantaggio di questa tipologia di mutui è senza dubbio la flessibilità: se le entrate del bilancio familiare non sono costanti, oppure si vogliono affrontare anche altre spese impegnative durante il rimborso del mutuo, ecco che si potrà modulare la rata in base alle proprie esigenze.
Naturalmente non mancano neppure i difetti che sono tra l’altro facilmente intuibili. In primis, il carattere di scommessa dell’operazione: un imprenditore che sceglie questo mutuo dà per scontato che la sua impresa e il suo reddito per il futuro siano in crescita, cosa assolutamente non certa.
C’è poi la necessità di un forte autocontrollo, perché si potrebbe procrastinare troppo il rimborso del capitale e trovarsi a scadenza impreparati per il rimborso. Infine bisogna considerare anche che i tassi a cui questi mutui sono proposti non sono certo economici.
Naturalmente ci sono varie vie d’uscita per il cliente che si trova in difficoltà con il pagamento del mutuo: polizze assicurative stipulate inizialmente, sospensione delle rate per un periodo prestabilito, eventuali moratorie, senza dimenticare le classiche opzioni di surroga o di rinegoziazione, ma è meglio ponderare prima attentamente tutte le opzioni disponibili, per evitare di trovarsi impossibilitati a saldare ed essere costretti ad una “conclusione forzata”.
In ogni caso, la regola generare è sempre la stessa: non accontentarsi dell’offerta della banca in cui si ha il conto corrente, ma confrontare più offerte e dedicare un po’ di tempo nel fare diversi e differenti preventivi.
Per confrontare le offerte sul mercato non bisogna infine dimenticare di basarsi sempre sul Taeg, cioè il Tasso annuo effettivo globale, che è il costo reale del mutuo perché include il Tan (Tasso annuo nominale) e tutte le spese (perizia, istruttoria, incasso rata, assicurazioni obbligatorie, imposte…).