Mutuo Libero i vari step che vengono eseguiti

L’obbiettivo principale è quello di trovare il miglior mutuo possibile sul mercato in un determinato momento. Per fare questo si deve seguire tutto l’iter che è necessario affinché la banca più idonea eroghi la somma desiderata. In questa sezione andremo a vedere gli otto passaggi per ottenere il successo.

1. La scelta della banca
Per prima cosa dopo aver valutato e capito le necessità economiche, ci si mette in contatto con tutte le banche della propria zona e si fa preparare da tutte una chiara offerta di finanziamento. Successivamente con perizia e professionalità si studiano i prospetti offerti, andando a scegliere il più vantaggioso per il nostro finanziamento.

  1. La richiesta di mutuo
    Una volta individuata la banca si dovrebbe procedere nella compilazione, con la massima precisione, della domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto-forma di questionario, contiene quasi sempre le seguenti informazioni:
  • i dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
  • la residenza;
  • l’attuale abitazione (se in affitto, in proprietà o se presso terzi);
  • la composizione del nucleo familiare;
  • le persone a carico;
  • l’occupazione attuale (se dipendente o lavoratore autonomo);
  • il settore lavorativo/produttivo;
  • se lavoratore dipendente (l’indicazione del datore di lavoro);
  • la qualifica;
  • il reddito netto mensile;
  • il reddito netto annuo;
  • la descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale coperta e scoperta, fronti stradali, numero piani, anno di costruzione);
  • il valore della costruzione;
  • una dichiarazione di non avere debiti ovvero di averne (in quest’ultimo caso occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori).
  1. Il parere preliminare di fattibilità

I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull’operazione di mutuo. La concedibilità della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

  • il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
  • il valore dell’immobile oggetto del finanziamento;
  • la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

Dall’esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio “parere di fattibilità” che, se positivo, dà l’avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto “rata/reddito”: la rata del mutuo, calcolata ai valori del momento, non dovrà superare il 30-35% del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

  1. I documenti da presentare
    Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto, bisogna inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La banca provvede alla richiesta, anche via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti:

  • dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
  • originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa, copia del mod. 730 o “Unico”).

Lavoratori autonomi o liberi professionisti:

  • copia del modello “Unico”;
  • estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato;
  • se professionista, attestato di iscrizione all’Albo professionale cui appartiene.

Per tutti e ad integrazione dei documenti sopra elencati:

  • certificato di nascita;
  • certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
  • l’estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
  • nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
  • copia della “promessa di vendita” o “compromesso”;
  • planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
  • copia del certificato di abitabilità;
  • copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;
  • se l’immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.

5. La delibera del finanziamento
La banca, acquisita la documentazione inoltrata, ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l’acquisizione della “dichiarazione notarile preliminare” sul bene offerto in garanzia, nonché della “relazione tecnico-estimativa” redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione e fissa la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

6. Finanziamento massimo
Se l’importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca, ma in alcuni casi è possibile arrivare fino al 100%.

  1. Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca
    Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento. Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la banca ed il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell’atto è il trasferimento di somma di denaro della banca al cliente, con l’assunzione da parte di quest’ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro. Di norma, insieme all’atto di mutuo viene costituita l’ipoteca a favore della banca sulla unità immobiliare oggetto del finanziamento. L’ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene iscritta nei Pubblici Registri immobiliari per renderla pubblica. Le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:
  • gli interessi nella misura concordata;
  • gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
  • i premi assicurativi;
  • gli oneri erariali, i tributi, la spesa, gli oneri notarili, professionali, ecc.;
  • le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (se il mutuo dura di più occorre rinnovarla) ma occorre chiedere alla banca l’assenso alla cancellazione se poi si vuole vendere l’immobile.

8. L’erogazione della somma mutuata
Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali si fa ricorso, nello stipulare un contratto di mutuo ipotecario, allo strumento del “contratto unico”. Esso si configura come un mutuo ove l’erogazione dell’intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell’atto; ma la somma viene pure contemporaneamente riversata dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell’iscrizione ipotecaria. Nei dieci giorni successivi alla avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento dell’ipoteca, la somma viene definitivamente riconsegnata al mutuarlo. Per semplificare e agevolare la transazione la banca in genere attiva il cosiddetto prefinanziamento: rende cioè immediatamente disponibile la somma, sulla quale verranno pagati gli interessi per i giorni trascorsi dall’erogazione al completamento della pratica notarile di ipoteca.